'해외 부동산 부실' 국내 펀드 77조 직격탄

10년간 14배↑, 오피스 비중 63% 가장 높아

상업용 부동산시장 침체로 손실 우려 커져

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해외 상업용 부동산의 부실이 확산되면서 2017년 이후 급격히 증가한 국내 해외 부동산 투자펀드가 직격탄을 맞을 전망이다.

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미국에서는 전 세계적으로 유명한 부동산 전문 펀드 운용사들이 보유한 상업용 부동산들의 부도가 잇따르고 있다. 일부 지역은 사무실 공실률이 20%를 넘어서면서 대출금 상환을 포기하는 사례가 속출하고 있다. 올해 초 캐나다 투자그룹 브룩필드자산운용은 미국 LA의 대규모 상업용 오피스빌딩 2곳의 대출금 7억9000만달러(한화 약 1조600억원)의 상환을 포기하고 부도를 냈다. 글로벌 자산운용사인 블랙스톤의 부동산 펀드가 보유한 뉴욕 맨하튼의 공동주택도 2억7000만달러의 상업용 모기지증권(CMBS) 연체로 특별관리에 들어갔다. 미국의 임대형 공동주택은 상업용 부동산으로 분류된다.

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3일 대한상공회의소(회장 최태원)가 개최한 '해외 부동산 투자펀드의 위기대응 전략 세미나'에서 발표자로 나온 박영준 세종 파트너 변호사는 "지난해 말 해외 부동산펀드 설정액이 71조8872억원"이라며 "지난 2013년 연말 설정 잔액이 5조원 정도에 불과했다는 점을 고려하면 10년 사이 14배 이상 증가했다"고 밝혔다.

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지난달 하나금융경영연구소가 발표한 '미 상업용 부동산 부실 가능성 점검' 리포트에 따르면 국내 펀드 운용사의 글로벌 부동산 펀드 총자산은 지난해 말 기준 77조원으로 2019년 대비 약 40%, 2017년 대비 약 150% 증가했다.

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해외 부동산펀드의 구체적인 투자 상황은 금융감독원이 2021년 발표한 증권사의 해외 대체투자 현황에 대체로 드러나 있다. 투자 지역 비중은 미국이 37%로 가장 높고, 영국(11%) 프랑스(9%) 순으로 나타났다. 금감원 관계자는 "주로 선진국 위주로 투자가 이뤄졌기 때문에 이후에도 비슷한 비중을 유지하고 있다"고 말했다. 투자대상을 보면 해외 오피스 비중이 63%로 가장 높고 호텔·콘도 19% 등으로 나타났다.

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미국 상업용 부동산은 지난해말 기준 공실률이 오피스의 경우 13.9%, 상가 8.0%, 공동주택 5.5% 등으로 나타났으며, 특히 대도시를 중심으로 크게 늘고 있는 추세다. 샌프란시스코의 경우 2019년말 대비 지난해말 공실률은 10.3%p 상승했다.

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신용상 금융연구원 금융리스크연구센터장은 "미국과 유럽의 상업용 부동산 시장 침체가 심각하다"며 "코로나 이후 확대된 공실률이 계속 상승하고 있어서 상당수 부실이 예상된다"고 말했다. 신 센터장은 "해외 상업용 부동산 투자 비중이 높은 국내 펀드의 수익성이 크게 떨어지고 손실로 이어질 수 있다"고 우려했다.

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http://www.naeil.com/news_view/?id_art=459517